Comprare casa partecipando a un’asta giudiziaria può rivelarsi un buon affare perché di solito il valore di aggiudicazione è inferiore a quello di mercato. Ma qualora la si voglia, poi, rivendere, dopo quanto tempo si può procedere? Di seguito spieghiamo se si può vendere una casa comprata all’asta e, in caso affermativo, quanto tempo bisogna aspettare prima di mettere l’immobile aggiudicato nuovamente in vendita.
Si può vendere una casa comprata all’asta?
Vendere una casa comprata all’asta è possibile, ma ci sono degli aspetti da considerare, a cominciare dalla destinazione dell’immobile, cioè se si tratta di prima o seconda casa, e dal periodo che intercorre tra l’acquisto e la vendita.
La prima precisazione da fare è che la vendita di un’abitazione acquistata all’asta è disciplinata dalle stesse norme riguardanti la vendita di un immobile comprato sul mercato, ovvero dalla legge n. 597/1973. Entrando più nel dettaglio, se la casa è utilizzata come abitazione principale, l’eventuale plusvalenza derivante dalla sua vendita non è soggetta ad imposizione tributaria. Se invece si tratta di una seconda casa, la legge considera, per il principio di presunzione assoluta, eseguita con finalità speculative la vendita dell’immobile entro 5 anni dall’acquisto e sottopone di conseguenza i relativi proventi a tassazione ai fini dell’Irpef.
Quando si può vendere un immobile acquistato all’asta?
Nel caso in cui la casa sia adibita ad abitazione principale, l’aggiudicatario dell’asta può procedere alla vendita dell’immobile in qualsiasi momento dalla pronuncia del decreto di trasferimento da parte del giudice delle esecuzioni (atto pubblico che conferisce il diritto di proprietà dell’immobile), senza alcuna conseguenza fiscale. L’unica condizione posta dal legislatore è che chi si aggiudica l’asta acquisti un’altra prima casa entro un anno dal rogito della vendita.
Se, invece, l’immobile acquistato all’asta viene utilizzato come seconda casa, qualora la vendita avvenga prima dei 5 anni dal decreto di trasferimento, l’intento speculativo sarà presunto “juris et de jure”, cioè senza prova contraria. Ciò significa che l’aggiudicatario potrà sempre rivendere la casa comprata all’asta quando vuole, ma l’eventuale plusvalenza ottenuta dalla vendita sarà soggetta a tassazione.
Quali sono le conseguenze se si vende prima di cinque anni
Ricapitolando quanto detto finora, la vendita di una casa acquistata all’asta può essere effettuata in qualsiasi momento dalla pronuncia del decreto di trasferimento, a condizione che chi la possiede la utilizzi costantemente come propria dimora abituale e che ne acquisti un’altra entro 12 mesi.
Se, invece, si tratta di seconda casa, l’esclusione dalla tassazione sulla plusvalenza è possibile solo se la vendita dell’immobile avviene in un arco temporale più lungo di cinque anni.
In caso di operazione speculativa, l’imposta dovuta si calcola sulla differenza tra il prezzo di vendita e quello di aggiudicazione all’asta aumentato dei costi di acquisizione. Il pagamento può essere effettuato inserendo la plusvalenza immobiliare nella dichiarazione dei redditi oppure tramite l’applicazione della tassazione sostitutiva del 26% all’atto notarile.
Come procedere per rivendere una casa comprata all’asta
Per quanto riguarda la vendita di una casa comprata all’asta, esistono due opzioni: si può decidere di procedere privatamente senza il supporto di esperti oppure di affidarsi ad un’agenzia immobiliare.
Quando la compravendita avviene in totale autonomia, il venditore deve promuovere l’immobile sui portali dedicati, stabilire un prezzo di vendita adeguato e raccogliere tutta la documentazione necessaria. Optando per un’agenzia immobiliare, invece, tutte queste operazioni verranno eseguite da professionisti del settore contro il pagamento di una provvigione.
