Può accadere che, dopo aver acquistato un immobile, emergano difetti e vizi che, prima della compravendita, non erano stati menzionati dal venditore, e nemmeno notati dall’acquirente.
Uno degli esempi più eclatanti riguarda le infiltrazioni d’acqua, rinvenibili spesso a seguito di un’ispezione da parte di tecnici abilitati e magari nascosti tramite pittura ad hoc.
Oppure, potrebbe verificarsi il cedimento di un balcone o una sua parte.
A questo proposito, la legge si esprime in termini molto chiari, nel senso che il venditore, attraverso l’atto di compravendita, garantisce all’acquirente che l’immobile oggetto della transazione sia “esente da vizi che lo rendano non idoneo all’uso cui è destinato o che ne diminuiscano sensibilmente il valore”: lo stabilisce l’art. 1490 del Codice civile.
Nel caso specifico, l’infiltrazione d’acqua renderebbe l’abitazione temporaneamente invivibile e abbasserebbe il suo prezzo di vendita.
All’atto pratico, quali sono gli strumenti che il compratore può utilizzare per far valere la garanzia, prevista dalla legge, dai vizi del bene acquistato?
Alcuni esempi di vizi occulti negli immobili
Cosa si intende per vizi occulti? Si tratta di malfunzionamenti strutturali oppure difetti funzionali.
Questi, per essere definiti tali, devono essere già presenti all’atto della compravendita, ma non noti all’acquirente.
È importante specificare che non tutte le categorie di vizi possono essere coperte da garanzia, ma unicamente quelle talmente gravi da compromettere l’utilizzo del bene e a determinare un sensibile deprezzamento del suo valore.
A queste condizioni, il contratto di compravendita è da ritenersi nullo e, successivamente, l’acquirente può esigere un importo pari al doppio della caparra inizialmente versata.
Su questo argomento è intervenuta, a più riprese, anche la Corte di Cassazione, per chiarire i casi di applicazione dell’art. 1669 del Codice civile, che introduce il tema dei vizi degli immobili e ha lo scopo di proteggere soprattutto l’incolumità personale.
I difetti più rilevanti degli immobili sono, dunque, quelli idraulici, che includono infiltrazioni causate da carenza di tubature o guaine protettive, difetti dell’impianto fognario e di riscaldamento.
Cosa fare se i difetti dell’immobile emergono dopo la compravendita
L’acquirente che ha acquistato un bene affetto da vizi occulti, secondo la legge, ha diritto sia a una riduzione del prezzo pattuito, sia alla risoluzione del contratto, che risulta nullo.
Oppure, può anche verificarsi il risarcimento del danno subito.
Come e quando è necessario agire per far valere la garanzia dai vizi dell’immobile?
Innanzitutto, è necessario dimostrare che i danni siano antecedenti alla firma dell’atto di compravendita e che il precedente proprietario li abbia deliberatamente tenuti nascosti all’acquirente.
Tuttavia, se i difetti potevano essere individuati mediante quella che, nel diritto, è definita diligenza ordinaria, colui che acquista può far valere la garanzia unicamente se il venditore li abbia nascosti con malafede.
Se il compratore era a conoscenza dei vizi dell’immobile e ha ugualmente accettato di acquistarlo, allora la garanzia è esclusa.
In questa eventualità, sarà necessario eseguire il rogito, altrimenti l’acquirente perderà la caparra.
Da ultimo, se il difetto del bene dovesse essere di lieve entità e, quindi, risolvibile con un intervento tecnico, il contratto non potrà essere rescisso, salvo l’obbligo di indennizzo, in capo al promittente venditore, dell’importo speso per sistemare il vizio.
Per quanto riguarda tempistiche e modalità della denuncia, il compratore ha l’obbligo di notificare la presenza di vizi entro 8 giorni dalla conoscenza dei difetti stessi, mediante pec o raccomandata A/R.
Unica eccezione è data dall’eventuale previsione differente, in tal senso, nel contratto.
