Accendere un mutuo è indubbiamente un passo impegnativo, per questo motivo è bene essere informati su tutti gli aspetti che lo riguardano, a cominciare dall’ipoteca, una garanzia formalizzata mediante atto notarile che tutela il creditore contro il rischio che il suo credito non venga pagato.
Per non farsi cogliere impreparati, ecco tutto quello che c’è da sapere sull’ipoteca: cos’è, quali sono le principali tipologie e come si costituisce un’ipoteca sul mutuo.
Che cos’è l’ipoteca
L’ipoteca è una forma di garanzia regolata dagli artt. 2808 e seguenti del Codice Civile che attribuisce al titolare la facoltà di rivalersi su uno specifico bene immobile del debitore in caso di mancato adempimento da parte di quest’ultimo.
Il termine corretto per definire l’ipoteca è diritto reale di garanzia, ovvero un diritto su una cosa (dal latino res, che significa appunto “cosa”) che conferisce al titolare una garanzia su un determinato credito. Nello specifico, con l’avvenuta iscrizione dell’ipoteca nei Registri immobiliari, viene costituita una garanzia a favore del creditore che gli permette, in caso di insolvenza, di procedere all’espropriazione del bene vincolato e di essere soddisfatto in via prioritaria in presenza di altri creditori.
I vantaggi dell’ipoteca
L’ipoteca attribuisce al titolare due vantaggi: il diritto di sequela e il diritto di prelazione.
Il diritto di sequela è il titolo che consente al creditore di sottoporre il bene oggetto di ipoteca a pignoramento anche se divenuto di proprietà di terzi. Questo avviene perché l’ipoteca “segue” il bene anche se questo è passato ad altri in seguito a vendita o donazione e resta a garanzia del creditore fino a quando il debito non viene completamente estinto.
Qui vale la pena ricordare che il pignoramento è l’atto con cui ha inizio l’esecuzione forzata del bene ipotecato, a cui segue la vendita all’asta dell’immobile secondo le procedure previste dalle norme.
Tramite il diritto di prelazione (preferenza), invece, la legge accorda al creditore il diritto ad essere preferito agli altri creditori sulla somma ricavata dall’espropriazione della casa.
Ipoteca: quando scade?
L’iscrizione di un’ipoteca immobiliare mantiene il suo effetto per vent’anni, trascorsi i quali deve essere rinnovata, altrimenti perde di efficacia.
Inoltre, è bene sapere che, qualora sull’immobile gravino più ipoteche, a ciascuna verrà assegnato un diverso grado (ordine di priorità) in base al criterio della successione cronologica.
Le diverse tipologie di ipoteche
A seconda della sua fonte, l’ipoteca può essere:
- Volontaria: è la più diffusa e viene iscritta spontaneamente dal proprietario ai fini della concessione di un mutuo da parte di una banca o di una finanziaria.
- Legale: è prevista dalla legge in alcuni casi specifici (ad esempio, coeredi).
- Giudiziale: è quella che trae fondamento da una sentenza di condanna pronunciata dal giudice.
Il mutuo ipotecario
Per vedersi accordato un mutuo, occorre fornire le garanzie necessarie che tutelino la banca in caso di insolvenza del debitore. È proprio questa la funzione dell’ipoteca in caso di erogazione di un mutuo ipotecario.
Il mutuo ipotecario è la formula di mutuo più utilizzata. Con questo tipo di contratto, la banca che eroga il finanziamento acquisisce una garanzia reale sull’immobile che la tutela nel malaugurato caso in cui il debitore non sia in grado di pagare le rate del mutuo.
Per il mutuo ipotecario, di solito non viene finanziato più dell’80% del valore dell’immobile.
I passaggi per poter ipotecare un immobile sono:
- Perizia
- Stipula del contratto presso il notaio
- Erogazione della somma richiesta
- Iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari (il diritto viene consolidato dopo 10 giorni).
