Secondo l’Istat, le donazioni immobiliari sono in aumento in Italia di circa il 5% nell’ultimo anno.Sono, dunque, uno strumento sempre più utilizzato come formula per anticipare la procedura della successione testamentaria. La donazione rappresenta, in teoria, un atto di riconoscenza (e di benevolenza) da parte di chi la sottoscrie, ma nasconde anche una serie di pericolosissime insidie. Perciò, vendere una casa ottenuta in donazione non è poi così semplice.
Donazione: cos’è
La donazione è un atto notarile mediante il quale una persona (o donante) dona a titolo gratuito un bene a un’altra persona (donatario). Dunque, è un atto notarile che formalizza un regalo. Va sottoscritta, oltre che davanti al notaio, anche alla presenza di due testimoni. La donazione, in generale, non può essere revocata, eccetto in due casi:
- ingratitudine comprovata del donatario
- se il donante scopre solo dopo aver siglato la donazione di avere un figlio di cui ignorava l’esistenza
Può, invece, essere impugnata dagli eredi (se il donante nel frattempo muore o se ha disposto che la donazione abbia effetto dopo la sua morte). Questo è il motivo per cui vendere un immobile ottenuto in donazione non solo è rischioso ma anche molto difficile.
H2 Casa ricevuta in donazione: si può vendere?
In linea di principio, vendere un immobile ricevuto in donazione è un atto del tutto legittimo. Di fatto, la donazione designa il donatario come nuovo proprietario dell’immobile che rientra, da quel momento in poi, nel suo patrimonio.
Nei fatti, però, non funziona proprio così. Le insidie che una donazione nasconde sono almeno di 3 tipi.
Gli eredi
Il principale ostacolo alla vendita di una casa ricevuta in donazione è costituito dalla possibilità che gli eredi impugnino l’atto di donazione, soprattutto nel caso in cui il donante è morto di recente.
Gli eredi diretti del defunto, infatti, hanno diritto a una quota di patrimonio che viene chiamata legittima. Se, dunque, in fase di successione la legittima non è disponibile nel lascito del defunto, gli eredi potranno impugnare la donazione (anche se fatta dal donante ancora in vita) e chiederne al giudice l’annullamento (purtroppo per il donatario, se sussitono i presupposti, sarà facile che gli eredi non rinuncino a quanto è nel loro diritto e che il giudice annulli la donazione).
Mancato accesso al credito
L’eventualità dell’impugnazione scatena una serie di conseguenze: la prima, e sicuramente una delle più gravi, è che le banche non concedono mutui per l’acquisto di case in donazione, a meno che non siano oggetto di un’esplicita rinuncia da parte degli eredi.
Bonus prima casa
La terza questione riguarda le agevolazioni statali relative al bonus prima casa. Tale bonus impone a chi ne usufruisce (non deve altri immobili nello stesso Comune e deve registrare la residenza presso l’indirizzo dell’unità oggetto di agevolazione) non possa vendere la casa prima che siano passati 5 anni dal rogito. Nel caso in cui, quindi, la donazione venisse annullata dal giudice, il contribuente si troverebbe a dover risarcire il fisco di tutte le tasse non pagate, perché decade il suo diritto alle detrazioni.
Come vendere una casa ricevuta in donazione
Vendere una casa ricevuta in donazione è possibile, senza alcun rischio in due casi:
- sono passati 20 anni dall’atto di donazione
- sono passati 10 anni dalla morte del donante
In assenza di almeno una delle condizioni, è possibile ottenere dagli eredi (gratuitamente o dietro corresponsione di una somma in denaro) una rinuncia a impugnare l’atto.
