In caso di compravendita di un immobile, residenziale o aziendale, riuscire a stabilire con precisione il suo valore di mercato è importantissimo. Per il calcolo si utilizza una formula matematica che moltiplica la superficie commerciale, per la quotazione al mq per i coefficienti di merito. Nelle prossime righe ne vedremo insieme il significato e come ottenere un risultato corretto.
Valore di mercato immobile: calcolo
Abbiamo detto che per calcolare il valore di mercato di un immobile è necessario utilizzare un formula matematica. Il risultato determina un valore stimato con cui, alla data della valutazione, l’immobile potrebbe essere venduto. Chiaramente questo non potrà mai sostituire il lavoro dell’agente immobiliare, che terrà in considerazione altri fattori esterni e la sua attività di marketing.
Ad ogni modo, il primo passo da fare è quello di farsi un’idea del valore al metro quadro degli immobili della zona dove questi sono ubicati. L’unico strumento attendibile e disponibile in tal senso sono i dati OMI, ovvero dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, ideato dall’Agenzia delle Entrate e accessibile direttamente dal sito ufficiale www.agenziaentrate.gov.it.
Per procedere sarà necessario inserire negli appositi campi del form la provincia, il Comune, ma anche la zona e la tipologia di destinazione immobiliare. A questo punto sarà possibile ottenere un forbice di valori, minimi e massimi, per ogni mq della superficie lorda. Il dato ottenuto si basa su uno storico di vendite effettuate su un territorio.
La superficie commerciale e i criteri di merito
Un altro passo importante è quello che consiste nel calcolare la superficie commerciale, diversa da quella calpestabile. La prima, infatti, è uno strumento assolutamente indispensabile per il calcolo del valore di mercato, ed è dato dalla somma di tutte le superfici, scoperte e infine delle pertinenze, chiaramente con le giuste proporzioni.
La superficie calpestabile, invece, è la metratura netta che è possibile calpestare, e per questo motivo nel conteggio non viene incluso lo spessore dei muri, sia esterni che interni, e nemmeno le quote relative agli spazi scoperti, come balconi, terrazzi e giardini. Nemmeno le pertinenze devono essere prese in considerazione, come soffitte, cantine e box.
A questo punto, per arrivare a stabilire un valore di mercato il più preciso possibile, è necessario prendere in esame i criteri di merito. Questi sono stati studiati appositamente per attribuire il corretto valore alle caratteristiche specifiche, sia esterne che interne, di ogni abitazione. Ad esempio l’età costruttiva dell’edificio, così come le sue finiture esterne, incideranno sul conteggio.
Lo stesso discorso è valido per il piano su cui si trova l’appartamento, le finiture interne, lo stato di conservazione dello stabile, la classe energetica, l’esposizione e la vista, la comodità di accesso ai servizi e l’eventuale stato locativo. Per ognuno di questi criteri, viene assegnato un punteggio, che aiuterà a definire un valore di mercato quanto più reale possibile.
Chiaramente si tratta di parametri di riferimento che devono essere interpretati e non considerati rigidamente. Ad esempio, in una grande città la presenza di un box auto avrà un valore percepito molto più alto di un box di pari metratura ubicato però in una zona periferica. Conoscendo queste dinamiche, è possibile modificare le percentuali di calcolo del criterio.
Ed è in questo frangente che il lavoro di un agente immobiliare diventa quanto mai importante, proprio perché questa figura possiede le giuste competenze per interpretare tutti questi dati, al fine di “piegarli” sul caso specifico e determinare con precisione il valore di mercato dell’immobile.
