Quando si parla di compravendite immobiliari, il concetto di pertinenza è strettamente connesso alla proprietà che si cede, da una parte, e che dall’altra si acquisisce.
Per chiarire cosa sia il vincolo pertinenziale e le modalità di acquisizione e cessazione è necessario partire da un punto fermo: la disciplina del Codice civile.
In base a quanto disposto dall’art. 817, le pertinenze rappresentano quegli elementi posti a servizio o a “ornamento” di un altro bene, in questo caso l’immobile.
Le pertinenze: principali caratteristiche
Le pertinenze, secondo la legge, possono essere non solo beni immobili, ma anche mobili, come peraltro l’oggetto principale cui queste sono annesse.
Il caso più comune di pertinenza immobiliare, ad esempio, è costituito dalla cantina oppure dalla soffitta, che servono il bene principale rappresentato dall’abitazione.
In tutti i casi, la posizione della pertinenza, rispetto al bene principale, è quella di subordinazione.
Inoltre, la sua destinazione d’uso è differente: nel caso dell’abitazione e della cantina, la prima ha carattere residenziale, mentre la seconda costituisce un locale di servizio, che serve a riporre oggetti di varia natura.
Tra i due beni, dice la legge, deve sussistere un vincolo continuativo e non occasionale.
Essendo un elemento accessorio, la pertinenza non ha carattere autonomo rispetto al bene principale, che al contrario può esistere di per sé e, peraltro, possiede un valore maggiore rispetto alla pertinenza.
I requisiti affinché la pertinenza sia classificata come tale
La legge prevede determinati requisiti affinché la pertinenza sia identificata come tale.
Gli elementi necessari, per parlare di pertinenza, sono:
- oggettivo: la pertinenza deve possedere un vincolo con il bene principale, di cui deve rappresentare l’accessorio oppure l’ornamento;
- soggettivo: tale requisito è strettamente connesso alla volontà di stabilire un legame tra i due beni, attraverso una funzionalità.
Ciò non significa che i due oggetti siano fisicamente collegati, poiché è possibile che tra di essi vi sia anche una notevole distanza.
Quello che andrà concretamente valutato sarà la presenza di un legame economico e funzionale fra il bene principale e la pertinenza.
Ad esempio, un garage che risulti di pertinenza di un’abitazione principale non deve trovarsi nelle immediate vicinanze.
Alcuni esempi di pertinenze immobiliari
I casi più significativi di pertinenze immobiliari sono rappresentate da magazzini e cantine, soffitte e solai; posti auto e autorimesse; tettoie, chiuse oppure aperte.
La categoria catastale delle pertinenze sopra elencate sono rispettivamente C/2, C/6 e C/7.
Oltre a queste categorie vi sono altre tipologie di pertinenze, che però hanno una differente classificazione. Basti pensare a gazebo e capanni per attrezzature e piccoli macchinari.
Per quanto riguarda il trattamento fiscale, le pertinenze risultano esenti ai fini IMU, nei limiti di un’unità collegata a quella principale.
Quindi, nel caso in cui il proprietario di un’abitazione principale detenesse due garage, uno solo beneficerebbe dell’esenzione IMU.
Vendita immobili e pertinenze: cosa sapere
Nel momento in cui ci si appresta a vendere la propria abitazione, le pertinenze devono essere vendute insieme al bene principale, a meno che nell’atto di compravendita non venga stabilito diversamente.
La ratio della normativa, in particolare l’art. 818 del Codice civile, risiede nel fatto che la pertinenza rappresenta un’unità economica complessiva con il bene principale.
Pertanto, anche qualora non sia menzionato nulla in merito alla pertinenza nel contratto di compravendita, questa si intende trasferita insieme all’oggetto essenziale.
